Thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản

Bất Động Sản
Rate this post

Thị trường bất động sản thêm một “gọng kìm”

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) vừa công bố Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 / TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. , chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho khách hàng.

Mục tiêu của Dự thảo Thông tư nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của bên vay và kiểm soát rủi ro tín dụng. Kết quả là, nhà điều hành đã bổ sung một loạt các nhu cầu vốn không cho vay.

Cụ thể, NHNN yêu cầu các ngân hàng không cho khách hàng vay chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch dân sự với bên thứ ba. Đồng thời, không được cho vay để góp vốn hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp tạo thành vốn điều lệ hoặc không hình thành vốn điều lệ; không cho vay để nhận chuyển nhượng vốn góp; không cho vay thanh toán tiền ký quỹ để thực hiện các giao dịch tương lai không đủ tiêu chuẩn; không cho vay để bù đắp vốn tự có / cho vay trả lại để mua bất động sản / hàng hóa.

Đánh giá về những sửa đổi này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, một số đề xuất sửa đổi, bổ sung trong Dự thảo chưa thực sự hợp tình, chưa hợp lý. Hạn chế rủi ro tín dụng, ngược lại, nó cũng thể hiện rõ việc thắt chặt tín dụng.

Theo ông Châu, nên thống nhất nguyên tắc tổ chức tín dụng không được cho vay chứng minh khả năng tài chính của khách hàng, nhưng cho vay trong trường hợp khách hàng có tài sản thế chấp. Chẳng hạn như cho vay mở sổ tiết kiệm để chứng minh tài chính đi du học, du lịch; cho vay chứng minh khả năng tài chính để đấu thầu, đấu giá… mà khách hàng có tài sản thế chấp.

Tương tự, với mục đích vay góp vốn, hợp tác đầu tư, ông Châu cũng khuyến nghị nên cho vay trong trường hợp khách hàng có tài sản thế chấp. Ví dụ, cho vay góp vốn thành lập công ty, hợp tác đầu tư với bên thứ ba, nhận chuyển nhượng vốn góp, bù trừ vốn tự có / vay trả lại để mua bất động sản / hàng hóa mà người vay có tài sản. sản phẩm đảm bảo.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

“Việc kiểm soát nhu cầu vốn thông qua biện pháp không cho vay tín chấp chỉ nên quy định trong các trường hợp như: Mua bán vũ khí, ma túy, buôn lậu; mua, bán vàng miếng, vay để đảo nợ, che giấu nợ quá hạn, nợ khó đòi.

Ngoài ra, đối với những ngành không khuyến khích cho vay thì chỉ cần điều kiện tín dụng chặt chẽ hơn để hạn chế tín dụng. Ví dụ: Hạn mức cho vay / tỷ lệ bảo đảm; giới hạn tỷ lệ cho vay / tổng dư nợ …

Đối với khách hàng vay có lịch sử tín dụng tốt, tài sản thế chấp tốt, tính thanh khoản cao, pháp lý đầy đủ thì tài sản đó cũng được coi là nguồn tài chính của khách hàng như vốn tự có, vốn cho khách hàng. phản hồi và ứng trước của khách hàng … ”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng cho biết, hiện nay, nhiều dư luận cho rằng Ngân hàng Nhà nước đang có định hướng siết tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, trong đó có cho vay mua bất động sản cao cấp vì đây là cho vay. các khoản vay có giá trị lớn. Điều này có thể dẫn đến tình trạng các tổ chức tín dụng e ngại hoặc không dám cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản. hoặc vay để xây, sửa nhà. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ rơi vào trạng thái rất khó khăn. Chuyện giải quyết nhà ở cho người dân cũng khó làm được.

Bày tỏ quan điểm trước Dự thảo Thông tư 39, chuyên gia kinh tế – PGS.TS. Ông Đinh Trọng Thịnh cũng thừa nhận, thị trường bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn khi nhiều kênh huy động vốn bị siết chặt nên quy định tại thông tư này như tạo thêm “gọng kìm”, hạn chế dòng vốn. vào thị trường bất động sản.

“Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần khẳng định sẽ không siết tín dụng nhưng thực tế quy định trong Dự thảo đang cho thấy Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt và kiểm soát tín dụng vào thị trường chứng khoán và bất động sản. Quy định trong Dự thảo Thông tư 39 là dành cho ngân hàng nhưng lại ảnh hưởng gián tiếp đến khách hàng, đặc biệt là khách hàng cá nhân. Trong bối cảnh bất động sản liên tục tăng giá, người mua nhà khó tiếp cận vốn vay sẽ khó sở hữu nhà hơn ”, ông Thịnh nói.

Để phân tích kỹ hơn, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, các ngân hàng chỉ khuyến khích cho vay với nhu cầu mua nhà ở xã hội, nhưng thực tế nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay rất thấp, chỉ đáp ứng một phần rất nhỏ nhu cầu của thị trường. trường học. Vì vậy, phần lớn người dân có thu nhập thấp và trung bình vẫn đang tiếp cận nhà ở thương mại là chủ yếu. Do đó, nếu quy định cho vay quá chặt chẽ sẽ khiến những khách hàng này khó tiếp cận vốn.

Ảnh minh họa. (Nguồn IT)

Cần hHở mệnh lệnh hành chính

Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, ngoài việc gây khó khăn cho thị trường bất động sản, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà, Thông tư 39 sửa đổi đang thể hiện nhiều mệnh lệnh hành chính hơn là một chính sách có tính linh hoạt, phù hợp với bản chất của thị trường.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, thị trường cần hạn chế dần các mệnh lệnh hành chính, các quy định phi thị trường. Việc đưa ra các quy định khung để đảm bảo an toàn cho hệ thống là rất tốt, nhưng cũng nên để các ngân hàng có thể tự đánh giá rủi ro và đầu tư.

Nhìn từ kinh nghiệm thị trường bất động sản Trung Quốc, PGS.TS. Ông Đinh Trọng Thịnh cho biết, cuối năm 2020, Trung Quốc ban hành chính sách hạn chế tín dụng bất động sản với 3 “lằn ranh đỏ” khiến hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không vay được vốn ngân hàng. Thị trường bất động sản nước này bắt đầu thiếu cung, chủ đầu tư không có tiền trả nhà thầu thi công khiến các dự án bất động sản bị đình trệ.

Đến tháng 4 năm 2022, doanh số bán nhà tại đây giảm 49% so với cùng kỳ năm ngoái. Đầu tư bất động sản giảm 2,7%, đầu tư cơ sở hạ tầng giảm 6,5%, tỷ lệ thất nghiệp tăng rất cao lên tới 6,7%. Đặc biệt, tỷ lệ thất nghiệp của thanh niên 16-24 tuổi lên tới 18,2% … Đến tháng 5/2022, lo ngại sự suy thoái của thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế, Chính phủ Trung Quốc. Nước này buộc phải thay đổi chính sách, khuyến khích một số địa phương mở lại tín dụng bất động sản tùy theo từng dự án. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc yêu cầu giảm lãi suất thế chấp đối với các khoản vay bất động sản, mở rộng cho vay; đã điều chỉnh giảm lãi suất từ ​​4,6% xuống 4,4% trong tháng 4. Các chính sách này nhằm mở cửa thị trường bất động sản và đến tháng 5 vừa qua, giao dịch bất động sản ở Trung Quốc đã dần chậm lại. Sự nóng lên.

Do đó, theo chuyên gia này, Việt Nam cũng nên coi đây là bài học, cần lựa chọn chính sách tín dụng linh hoạt theo từng thời điểm, từng thị trường và tùy phân khúc cho phù hợp với thực tế. Ngoài ra, chính sách quy hoạch dự án phải minh bạch, cơ cấu sản phẩm, chất lượng đảm bảo đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân, tránh bỏ hoang, lãng phí …

Chuyên gia kinh tế – PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh

“Dù Thông tư 39 có sửa đổi như thế nào thì tinh thần vẫn nên tạo điều kiện cho khách hàng là doanh nghiệp và cá nhân vay vốn. Không nên đưa ra những quy định như “giá trị lớn” để làm “nút chặn” hạn chế cho vay, vì đó không phải là kinh tế thị trường ”, ông Thịnh nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nên thay từ “kiểm soát” bằng từ “quản lý” hoặc cụm từ “tăng cường quản lý”; NHNN cần quy định “các khoản cho vay có giá trị lớn” để thuận tiện cho việc thống kê và quản lý. Cơ quan này cho rằng cần bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch hình thành trong tương lai mà tại thời điểm gửi tiền không đủ điều kiện thực hiện theo quy định của Luật này. pháp luật.

“Với quy định như vậy, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tuân thủ pháp luật sẽ không bị ảnh hưởng, các dự án đủ điều kiện huy động vốn vẫn được vay vốn tín dụng để trả tiền ký quỹ”, ông Châu nói. giá bán./.

Leave a Reply

Your email address will not be published.