Điều kiện và cách tính tiền bồi thường

Bất Động Sản
Rate this post

Khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất quan tâm nhất đến vấn đề bồi thường. Quy định về bồi thường đất bao gồm nhiều vấn đề khác nhau như điều kiện được bồi thường, giá bồi thường, cách tính bồi thường và số tiền được bồi thường.

1. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; Phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với cá nhân, hộ gia đình như sau:

“thứ nhất. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất trả tiền thuê đất hàng năm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này nhưng chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;… ”.

Như vậy, để được bồi thường về đất, cá nhân, hộ gia đình cần đáp ứng các điều kiện sau:

(1) Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

(2) Đã có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

2. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, vẫn được bồi thường?

Theo các điều kiện đã trình bày ở trên, để được nhận tiền đền bù cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, trong đó điều kiện quan trọng nhất là phải có Sổ đỏ. Ngoài ra, có các trường hợp ngoại lệ theo quy định tại Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

“2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp chưa có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường bằng diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này. ”.

Theo quy định trên, dù không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ nhưng vẫn được bồi thường về đất nếu có đủ 02 điều kiện sau đây:

(1) Là đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.

(2) Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Ngoài ra, người sử dụng đất cũng cần lưu ý, chỉ bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

3. 22 trường hợp không được bồi thường về đất

Điều 82 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp không được bồi thường về đất như sau:

“thứ nhất. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất bị thu hồi đối với các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này. . ”.

Theo đó, các trường hợp sau đây khi Nhà nước thu hồi không được bồi thường về đất:

(1) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.

(2) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

(3) Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Xem chi tiết: 22 trường hợp Nhà nước thu hồi nhưng không được bồi thường về đất

4. Bồi thường không dựa trên giá thị trường

Hầu hết người dân đều biết quy định này nhưng không muốn nếu Nhà nước thu hồi đất, vì có sự chênh lệch lớn giữa giá đất cụ thể và giá đất thị trường.

Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nói cách khác, giá bồi thường, giá bồi thường về đất không được tính theo giá thị trường.

Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định, so với giá đất thị trường thì giá đất cụ thể thấp hơn nhiều.

Trên thực tế, đa số người sử dụng đất đồng ý giao đất khi Nhà nước thu hồi nhưng không “hài lòng” với số tiền được bồi thường.

5. Cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất?

Căn cứ Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, Khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014 / NĐ-CP và Khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017 / NĐ-CP thì giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp giá đất. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được tính như sau:

Giá trị thửa đất định giá (01m2) = Giá đất trong Bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K)

Trong đó:

– Giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành, áp dụng theo từng giai đoạn 5 năm. Để biết chính xác bạn cần xem địa chỉ, vị trí chính xác của thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).

– Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng được quyết định tại thời điểm Nhà nước có quyết định thu hồi.

Nói cách khác, không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất theo từng năm, từng thời kỳ như trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng đối với phần diện tích vượt.

Ví dụ: Giá đất trong bảng giá đất là 20 triệu đồng thì hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là 1,30. Khi đó, giá 01m2 đất được bồi thường là 26 triệu đồng.

6. Người dân có thể thỏa thuận giá đền bù không?

* Tiền bồi thường về đất được tính theo giá đất cụ thể

Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định giá đất cụ thể làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

“…

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. ”.

Như vậy, việc bồi thường về đất là do Nhà nước quyết định, người dân không có quyền thỏa thuận giá bồi thường.

* Tại sao người dân không thống nhất được giá đền bù?

Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người bị thu hồi đất không được thỏa thuận giá bồi thường vì không phải là chủ sở hữu. đất riêng (chỉ quyền sử dụng đất).

Xem chi tiết: Tại sao người dân không thống nhất được giá đền bù đất?

7. Khi nào thì bồi thường bằng đất, khi nào thì bồi thường bằng tiền?

Vấn đề này đã được quy định rõ tại Điều 79 Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014 / NĐ-CP như sau:

(1) Trường hợp thu hồi hết diện tích đất ở hoặc diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở, người khác trên địa bàn xã. phường, thị trấn nơi có đất ở bị thu hồi được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở để tái định cư; trường hợp không cần bồi thường bằng đất ở, nhà ở thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

(2) Khi thu hồi hết diện tích đất ở hoặc diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở hoặc nhà ở khác trên địa bàn. Xã, phường, thị trấn nơi có đất ở bị thu hồi được bồi thường bằng tiền. Đối với những địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xét bồi thường bằng đất ở.

Như vậy, việc Nhà nước bồi thường bằng đất hay bằng tiền phụ thuộc vào nhiều yếu tố như đã trình bày trong hai trường hợp trên.

xem thêm: Người dân có được bồi thường bằng đất ở không?

Trên đây là tổng hợp những quy định cơ bản nhất khi Nhà nước thu hồi đất và bồi thường đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp, vì vậy nếu bạn có bất kỳ vấn đề gì, xin vui lòng gọi đến đường dây nóng 1900.6192 để được tư vấn và giải đáp.

Leave a Reply

Your email address will not be published.