Tín dụng bất động sản: “Quản” chứ không phải “siết”

Bất Động Sản
Rate this post

Ngân hàng “không ghét” bất động sản

Thời gian gần đây, dư luận đặc biệt quan tâm đến câu chuyện kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản. Động thái này khiến một số doanh nghiệp trong ngành và nhà đầu tư lo lắng. Nhiều người mua nhà thật cũng kêu cứu vì ngân hàng hết room, không giải ngân được.

Trong khi đó, tại cuộc họp báo về kết quả ngân hàng 6 tháng đầu năm 2022 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức mới đây, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú khẳng định, Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản chính thức. trong đó chỉ đạo thắt chặt tín dụng hoặc phong tỏa tín dụng bất động sản. Phó Thống đốc Đào Minh Tú cũng cho biết, đối với các dự án khả thi, hiệu quả, dù quy mô lớn hay nhỏ, các ngân hàng thương mại đều xem xét quyết định cho vay. Ngân hàng Nhà nước không kiểm soát việc này.

Thay vào đó, Ngân hàng Nhà nước chỉ quản lý rủi ro của các tổ chức tín dụng khi cho vay lĩnh vực bất động sản đối với các trường hợp kinh doanh đầu cơ, dự án thuộc phân khúc giá trị lớn. Vì nếu doanh nghiệp mất khả năng thanh khoản sẽ để lại nợ khó đòi. Chưa kể, việc tập trung vốn quá nhiều có thể dẫn đến thao túng, đầu cơ, thổi giá,… tạo nên hiện tượng nóng.

Chia sẻ tại hội thảo “Quản lý tín dụng bất động sản thế nào cho đúng và trúng?” Báo Dân trí tổ chức sáng 16/6, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho biết, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản chỉ đạo siết tín dụng bất động sản. Dòng tiền tín dụng vẫn đầu tư vào bất động sản, tuy nhiên tốc độ tăng không cao bằng tốc độ tăng tín dụng chung. “Điển hình là năm 2021, tốc độ tăng trưởng tín dụng chung là 14%, bất động sản là 12%. Đây là một trong những định hướng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ”. – ông Nguyễn Quốc Hùng nói.

Tọa đàm “Làm thế nào để quản lý tín dụng bất động sản đúng và trúng?”

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng phân tích, nói đến tín dụng bất động sản phải nói đây là một nghiệp vụ rất quan trọng, liên quan đến nhiều lĩnh vực phụ trợ nên việc đầu tư cho lĩnh vực này là rất quan trọng. Bất động sản luôn được quan tâm. Ngân hàng Nhà nước cũng đã “bơm” vốn cho lĩnh vực bất động sản.

Theo quan điểm của Ngân hàng Nhà nước, dòng tiền ngắn hạn đầu tư trung và dài hạn tới đây cần được điều chỉnh cho phù hợp. Ngân hàng Nhà nước vẫn chỉ đạo các ngân hàng thương mại đầu tư vào bất động sản, tuy nhiên cần cân nhắc lựa chọn đối tượng phù hợp, đảm bảo an toàn hệ thống, có chính sách phù hợp và ưu tiên đầu tư. trong sản xuất.

Hiện nay, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam coi bất động sản là lĩnh vực rủi ro, giá bất động sản biến động lớn. Chẳng hạn, trước đây đất nền có giá 100 triệu đồng / m2 và được ngân hàng cho vay 50% giá trị tài sản đảm bảo, tức 50 triệu đồng / m2, nhưng thời điểm này giá có thể lên đến 300 triệu đồng / m2. . Như vậy, cùng một bất động sản mà ngân hàng cho vay lên tới 150 triệu đồng / m2.

“Nếu không phải giá trị thực, khi có biến động khiến bất động sản rớt giá thì rủi ro rất lớn. Vì vậy, không đặt vấn đề siết tín dụng bất động sản mà các tổ chức tín dụng phải xem xét dự án nào hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng để đảm bảo an toàn hệ thống, thu được tiền. thu hồi gốc và lãi ” – ông Hùng nhấn mạnh.

Theo Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, nếu nhà đầu tư bất động sản hoàn thiện các thủ tục pháp lý, đủ vốn theo quy định, nhu cầu vốn tín dụng chỉ cần bổ sung, ngân hàng sẵn sàng cho vay. và thậm chí cạnh tranh cho các khoản vay.

“Ngành ngân hàng luôn quan tâm đến lĩnh vực bất động sản và không bao giờ kỳ vọng giá bất động sản sẽ biến động vì 70% tài sản đảm bảo mà các tổ chức tín dụng nắm giữ là bất động sản. động sản. Nếu bất động sản đi xuống đồng nghĩa với việc khách hàng khó trả nợ, ngân hàng cũng khó bán tài sản thế chấp. Vì vậy, đặt ra câu hỏi làm thế nào để kiểm soát thị trường bất động sản phát triển bền vững. – anh Hùng nói.

Ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ là một “sợi chỉ” mong manh.

Về việc xác định đâu là đầu cơ bất động sản gây hại cho nền kinh tế, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thực chất giữa đầu tư và đầu cơ chỉ có một “sợi dây”. rất mong manh nên không nên quá quan trọng đầu tư hay đầu cơ. Nếu một người sử dụng đòn bẩy lớn, mắc nợ quá nhiều so với vốn tự có trong quá trình đầu tư, mua bán nhà đất thì đó là dấu hiệu nguy hiểm.

Ông Thịnh đưa ra ví dụ, nếu người vay vốn chỉ có một phần vốn, nhưng lại vay ngân hàng 8-9 phần vốn thì chỉ riêng việc trả lãi cho ngân hàng đã là quá nhiều. Dẫn đến không có khả năng quản lý vốn, không đáp ứng được yêu cầu của ngân hàng.

“Ngân hàng là đơn vị kinh doanh, họ cũng muốn đối tác thực hiện tốt nhất, hiệu quả nhất để ngân hàng có lãi. Vấn đề ở đây là người vay không tuân theo kế hoạch. Các ngân hàng không dại gì mà ném tiền vào những nơi không đáng tin cậy dù họ đã bỏ ra một số tiền không nhỏ vào đó, lên tới 30 – 50% số tiền mà doanh nghiệp muốn vay. Điều quan trọng nhất là phải thanh lọc thị trường để giảm dần số lượng doanh nghiệp có ít vốn tự có mà chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào thị trường khiến việc sử dụng vốn kém hiệu quả. Qua đó tránh để thị trường bất động sản đổ bể hàng loạt ”- ông Thịnh nhấn mạnh.

Do đó, chuyên gia này cho rằng các ngân hàng cần thanh lọc những chủ dự án, chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Doanh nghiệp nào kinh doanh tốt, có nhiều dự án, hoàn thành đúng hạn kế hoạch thì cho vay. Ngoài ra, đối với những doanh nghiệp đang triển khai dự án, chuẩn bị đưa ra thị trường cần thêm vốn để hoàn thiện dự án thì ngân hàng nên cho vay để họ có thể thu hồi vốn.

Ngoài ra, các ngân hàng cũng nên tạo điều kiện cho người lao động mua nhà lần đầu với giá trị không quá lớn, dưới mức rủi ro (1 – 1,5 tỷ đồng).

Tín dụng bất động sản:
Ranh giới giữa mua bất động sản để sử dụng và mua để đầu cơ, đầu tư hiện nay rất khó phân biệt

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hùng cho rằng hiện chưa có quy định nào về đầu cơ tín dụng bất động sản và các ngân hàng thương mại cũng phải nhìn nhận, cân nhắc tác động.

Ví dụ, một chủ đầu tư xây dựng chung cư khoảng 500 căn hộ, nhưng nếu có nhà đầu cơ, doanh nghiệp mua cùng lúc 100 căn hộ thì giá sẽ khác. Những căn hộ này khi thuộc sở hữu của họ, nếu sử dụng vốn của ngân hàng thì họ có quyền quyết định giá bán, không kiểm soát được, thậm chí có thể lợi dụng cơ chế để nâng giá. Có thể chủ đầu tư không hiệu quả nhưng chủ đầu tư đó sẽ đẩy giá bất động sản lên cao bất thường.

Cũng theo Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, các nhà đầu tư đang mong muốn bán dự án càng nhanh càng tốt để thu hồi vốn. Do đó, họ muốn các nhà kinh doanh bất động sản mua 50-100 căn một lúc. Nhưng nếu người này không vay được vốn ngân hàng thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc kinh doanh. Khi giá bị đẩy lên cao thì chính các tổ chức tín dụng phải gánh chịu rủi ro, và người bị thiệt nhất là người dân. Như vậy, các ngân hàng phải cân nhắc và hết sức thận trọng khi cho giới đầu cơ bất động sản vay.

“Trong bối cảnh hiện nay, các dự án được phê duyệt rất hạn chế, vậy nhu cầu bất động sản ở đâu? Nếu chúng ta không kiểm soát tốt, những kẻ đầu cơ này không cẩn thận sẽ đưa ra mức giá khó tin và cuối cùng người dân sẽ bị thiệt hại ”.Anh Hùng cho biết.

Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, các nhà đầu tư cần nghĩ vốn tín dụng chỉ là vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh và phải có giải pháp huy động vốn trên thị trường.

“Nếu dựa vào tín dụng thì không có ý thông đồng, đó là sân sau của nhau, chủ đầu tư xây cao ốc nhưng công ty con có thể cùng lúc nắm hàng trăm căn hộ và công ty con này. Nếu đi vay vốn tại một tổ chức tín dụng rồi thế chấp bằng chính căn hộ đó thì rủi ro do ai chịu trách nhiệm? ”. – ông Hùng Gia đặt câu hỏi.

Về phía Bộ Xây dựng, ông Vương Duy Dũng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, các ngân hàng thương mại là doanh nghiệp kinh doanh nên trước hết phải kiểm soát được dòng tiền. họ chi tiêu khi cho vay. Họ kiểm soát bằng cách đánh giá kế hoạch kinh doanh của nhà đầu tư.

Theo ông Dũng, có nhiều yếu tố để đánh giá như năng lực tài chính, uy tín chủ đầu tư, phương án kinh doanh, năng lực triển khai dự án từ trước đến nay, … Ngân hàng là nơi đầu tiên phải đánh giá rủi ro, chịu trách nhiệm. Nhưng đôi khi vì lợi nhuận, vì mục tiêu kinh doanh mà bỏ qua yếu tố rủi ro.

Do đó, mỗi ngân hàng phải tự chịu trách nhiệm về tiền của mình. Đối với nhà đầu tư cũng vậy, họ cũng muốn thực hiện dự án, thu hồi vốn, không chấp nhận rủi ro, họ cũng hướng đến lợi ích. Tất nhiên, quá trình kinh doanh còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố từ thị trường,… Doanh nghiệp nào có khả năng đánh giá và tính toán thì câu chuyện dài hạn sẽ hoạt động hiệu quả.

“Tôi nghĩ điều quan trọng nhất vẫn là từ phía ngân hàng. Ranh giới giữa mua để sử dụng và mua để đầu cơ, đầu tư hiện nay rất khó xác định. Bởi vì có những người đầu cơ rất rõ ràng, nhưng cũng có những trường hợp không rõ ràng, “ Anh Dũng cho biết.

Leave a Reply

Your email address will not be published.