Thị trường bất động sản còn nhiều lỗ hổng

Bất Động Sản
Rate this post

Nguồn cung thấp, pháp lý trì trệ, giá nhà đất vượt quá khả năng chi trả của người dân … đang làm méo mó thị trường bất động sản, theo các chuyên gia.

Trong 5 tháng qua, giá bất động sản liên tục tăng nhanh dù thanh khoản suy yếu, nguồn cung dự án vẫn hạn chế do vướng mắc pháp lý kéo dài, sốt đất xảy ra từ vùng nông thôn, ven biển đến Tây Nguyên. Thực tế này khiến các chuyên gia lo ngại thị trường sẽ phát triển lệch, méo, thiếu bền vững.

Chia sẽ với VnExpress Mới đây, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC, đánh giá về góc độ dài hạn trong hơn 3 thập kỷ qua, thị trường bất động sản hiện nay “bộc lộ nhiều khiếm khuyết, méo mó”.

Đầu tiên là giá nhà đất tăng chóng mặt, thu nhập của người dân không theo kịp. Trong khi nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp đang thiếu trầm trọng, thị trường có xu hướng chỉ cung nhiều loại nhà giá cao (trung cấp đến cao cấp, siêu sang). Sự mất cân đối nguồn cung này có thể dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở cho đa số người thu nhập thấp sống tại các thành phố lớn.

Tiếp theo, theo ông Nghĩa, là tình trạng các thành phần trong nền kinh tế dồn tiền gom đất, giữ đất để chờ tăng giá, không sản xuất kinh doanh, không tạo ra giá trị thặng dư. Từ các vùng nông thôn, ven biển đến miền núi, Tây Nguyên đều diễn ra tình trạng gom đất nông nghiệp, phân lô, bán nền để kiếm lời. Công nghệ dồn điền đổi thửa chờ tăng giá bùng nổ cùng những cơn sốt đất, càng kìm hãm sức cạnh tranh, sức sáng tạo và tính linh hoạt của nền kinh tế.

“Tài nguyên đất không được sử dụng mà chỉ nằm im chờ thời, dẫn đến lãng phí tài nguyên đất”, ông Nghĩa nói.

Các chuyên gia GIBC đánh giá, bên cạnh sự phát triển lệch lạc, méo mó của thị trường bất động sản, thị trường tài chính vốn là bà đỡ cho thị trường bất động sản cũng hoạt động kém minh bạch. Thời gian qua, thị trường tài chính là công cụ cung cấp vốn cho thị trường bất động sản, tuy nhiên không ít trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có tình trạng tài chính yếu vẫn sử dụng đòn bẩy tài chính dưới nhiều hình thức (vay vốn, huy động vốn, phát hành. trái phiếu…) gom đất, găm đất chờ thời, tạo sức ỳ và là rào cản rất lớn cho nền kinh tế.

Theo ông Nghĩa, các tổ chức tín dụng và thị trường tài chính đã góp phần làm thị trường bất động sản phát triển lệch lạc thời gian qua. Vì vậy, Chính phủ cần rà soát, điều chỉnh lại hai thị trường này để lành mạnh hóa nền kinh tế.

Thị trường bất động sản khu đông TP. Hình ảnh: Quỳnh Trân

Tại hội thảo tháo gỡ vướng mắc và xúc tiến đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ngày 27/5, ông Trần Du Lịch, Phó Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, nhìn nhận bất động sản là một trong những mắt xích quan trọng, đóng góp lớn cho nền kinh tế. , nhưng nhiều khiếm khuyết và biến dạng đã xuất hiện.

Theo quan điểm của ông Lịch, nếu xét từng phân khúc, từng loại hình BĐS, các dự án đã hoàn thiện, dân cư đông thì chứng tỏ phân khúc BĐS này có nhu cầu ở thực, chắc chắn không lo bong bóng. bóng. Còn đối với những dự án trên giấy, chưa thành phẩm nhưng tăng giá chóng mặt, tài sản thế chấp dự án lớn, được ví như bọt trong ly bia có thể là nhóm tài sản cần thận trọng.

Ông Lịch khẳng định có sự liên kết không minh bạch giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Trong 50 năm qua, mọi vấn đề của nền kinh tế đều bắt nguồn từ sự hỗn loạn của hai thị trường này. Trong thời gian tới, Chính phủ có xu hướng lành mạnh hóa cả thị trường bất động sản và thị trường tài chính.

Ông cũng nêu thực trạng “hộ, bất động sản” trong khi các tổ chức đầu tư chuyên nghiệp không có. Đã có một đề xuất xây dựng các thiết chế này cách đây 15 năm, nhưng đến nay nó vẫn chưa thành hiện thực.

“Ở góc độ vĩ mô, giá đất trên toàn lãnh thổ Việt Nam hiện đã vượt quá sức chịu đựng của nền kinh tế. Giá đất hiện nay cũng nằm ngoài sức chịu đựng của người dân”, ông Lịch nhận xét và cho rằng nhiệm vụ của Chính phủ hiện nay là kiểm soát giá đất, kiểm soát giá đầu tư, tăng nguồn cung nhà ở để bình ổn thị trường.

Thời gian qua, thủ tục kéo dài khiến nguồn cung các dự án nhà ở bị thiếu hụt, lệch cầu rất nhiều. Nếu tình trạng mất cân đối cung cầu kéo dài, tình trạng khan hiếm nhà ở giá rẻ sẽ kéo theo giá nhà tăng bất hợp lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đồng quan điểm với các chuyên gia trên. Trước hết, sự chậm trễ kéo dài và vướng mắc về thủ tục pháp lý đã đẩy các dự án nhà ở vào tình trạng tồn kho, dồn vốn nhưng không ra thành phẩm. Số lượng dự án vướng mắc pháp lý được HoREA báo cáo UBND TP.HCM xem xét, giải quyết ngày càng nhiều và dự báo sẽ tiếp tục tăng.

Bên cạnh đó, tình trạng chênh lệch cung cầu, thừa nhà giá cao, thiếu nhà giá rẻ cho đại đa số người thu nhập thấp đã được đẩy lên cao trào trong bối cảnh giá nhà đất liên tục leo thang. Chỉ tính riêng tại TP.HCM, có hơn 900.000 người là người lao động đang thuê, ở trọ có nhu cầu an cư lạc nghiệp, nhưng 2 năm trở lại đây, nguồn cung nhà ở giá rẻ (phân khúc bình dân) giảm mạnh. Thống kê đến năm 2021 không có dự án nhà ở giá rẻ nào được đưa ra thị trường trong khi nhà cao cấp và hạng sang vẫn đang tiếp tục phát triển.

Ông Châu nhận định, nguồn cung nhà trên toàn thị trường giảm mạnh do thủ tục pháp lý kéo dài, càng góp phần đẩy giá nhà lên cao do cạnh tranh độc quyền. Đỉnh điểm là vào năm 2017, khoảng 30.000 căn nhà được rao bán. Từ năm 2020 đến nay, thị trường khan hiếm nguồn cung và thường chỉ bán được khoảng 16.000 căn. Nguồn cung càng ít thì việc tạo ra thành phẩm càng khó, các doanh nghiệp đang có xu hướng làm nhà cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận. Nguồn cung giảm cũng ảnh hưởng đến tiêu thụ nhà ở.

Chủ tịch HoREA cũng thừa nhận, giá nhà đất đã tăng mạnh trong giai đoạn nền kinh tế đứng trước nhiều thách thức khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh và sẽ tiếp tục tăng trong những tháng đầu năm 2022. Diễn biến này khiến dư luận lo ngại. lo sợ giá nhà đang vượt ngưỡng chi trả của người dân. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải sớm hoàn thiện các chính sách hỗ trợ phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp, góp phần bình ổn thị trường nhà ở.

Ông Châu lý giải, vào thời hoàng kim, thị trường bất động sản là con én báo hiệu mùa xuân của nền kinh tế. Tuy nhiên, khi bước vào giai đoạn khó khăn, thị trường bất động sản là cánh chim báo bão, báo hiệu một chu kỳ đầy thử thách.

“Với vai trò đặc biệt, ước tính đóng góp khoảng 20% ​​GDP nền kinh tế, thị trường bất động sản cần được Chính phủ quan tâm hơn nữa, đẩy mạnh cải cách thủ tục pháp lý, sửa đổi hệ thống pháp luật liên quan, tạo nền tảng cho thị trường phát triển lành mạnh và bền vững ”, ông Châu nói.

Vu Le

Leave a Reply

Your email address will not be published.