Vốn đền bù lớn, lợi nhuận thấp
Trong một báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ và Bộ Xây dựng mới đây, UBND TP. HCM cho biết việc phá sản kế hoạch di dời hơn 20.000 căn nhà ven kênh đến năm 2020 và chuyển sang giai đoạn 2021-2025 là do nhiều nguyên nhân: kinh phí eo hẹp, cơ chế thay đổi, trong đó quan trọng là kêu gọi xã hội hóa, nhưng chủ đầu tư. triển khai dự án đều không có hứng thú tham gia.
Lý giải về điều này, một cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) TP. Theo quy định, nhà đầu tư không được thanh toán bằng đất khác, chỉ được khai thác đầu tư kinh doanh trên phần đất đã được bồi thường, còn quỹ đất thì khai thác tại chỗ. rất hạn chế dọc theo kênh.
Mặt khác, số tiền chủ đầu tư phải bỏ ra để đền bù là rất lớn nhưng thời gian thu hồi vốn rất lâu do thủ tục giao đất vô cùng “lộn xộn”. “Trước đây, khi còn thực hiện phương thức đối tác công tư (PPP), không phải doanh nghiệp nào cũng mặn mà, nay hình thức đầu tư theo hợp đồng BT không còn nữa nên việc thu hút đầu tư lại càng khó khăn hơn”, ông Đ. viên chức này cho biết.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng thừa nhận điều này. “Số lượng nhà ven kênh, rạch cần đền bù là rất lớn, nhưng giá trị đất hành lang ven sông nhỏ lẻ, phi thương mại, lợi nhuận khôn lường để nhà đầu tư bỏ tiền vào, trong khi ngân sách TP. còn rất hạn chế, đây là một bài toán khó ”, ông Châu chia sẻ.
Trực tiếp khảo sát và đề xuất giải pháp di dời gần 5.000 hộ dân với hơn 26.000 nhân khẩu ở bờ nam kênh Đôi (Q.8), đại diện Công ty CP Đầu tư Hạ tầng và Kinh doanh nhà Sài Gòn cho biết, hầu hết các hộ dân sống ven kênh, sử dụng đất lấn chiếm, xây dựng không phép, không đủ điều kiện được bồi thường, hỗ trợ theo quy định của Nhà nước dẫn đến giá trị bồi thường thấp. Và khi số tiền đền bù không đảm bảo ổn định cuộc sống sau khi di dời, người dân càng cố bám trụ thì dự án sẽ rất đình trệ.
Bà Nguyễn Tường Anh, Giám đốc pháp chế một công ty phát triển bất động sản thừa nhận, trước đây, trong các chương trình giải phóng mặt bằng, chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè hay Bến Nghé – Tàu Hủ, nguồn vốn đều từ vốn vay. vốn quốc tế và ngân sách nhà nước. Nhưng các chương trình chỉnh trang đô thị hiện nay đều theo hướng xã hội hóa. Với hình thức này, vấn đề sẽ phức tạp hơn, sự đối kháng lợi ích của nhà đầu tư và người dân di dời sẽ lớn hơn rất nhiều, chưa kể trình độ dân trí của người dân khu vực này còn hạn chế. , khó đàm phán nên lãnh đạo thành phố cần tìm giải pháp về tài chính cũng như an sinh xã hội để mong dự án sớm có nhà đầu tư.
Nút thắt nào cần được cởi trói?
Chủ tịch Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh Phan Văn Mãi cho biết, hướng tới kỷ niệm 50 năm thống nhất đất nước, TP. TP.HCM kiên quyết không để nhà ven kênh mọc mãi. Theo đó, lãnh đạo thành phố giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Xây dựng và các địa phương tính toán lại quỹ đất, từ đó lập đề xuất điều chỉnh quy hoạch một số vị trí đất để khai thác, lấy kinh phí thực tế. để đẩy nhanh việc di dời này.
Theo đó, giải pháp là giảm đến mức tối thiểu phạm vi hành lang bảo vệ kênh, tức là chỉ cần đảm bảo đủ rộng để xây dựng kè chống sạt lở, cây xanh cảnh quan, lối đi, đường cho xe cấp cứu. chữa cháy. Đồng thời, tận dụng tối đa quỹ đất sau khi di dời để “đền bù” cho nhà đầu tư; dành tối thiểu 20% quỹ đất trong hành lang bảo vệ kênh để làm công trình dịch vụ, công viên chuyên đề hoặc cho phép chuyển đổi công năng sử dụng đất sang chức năng thương mại, dịch vụ, phục vụ du lịch nhằm tạo nguồn lực khai thác hiệu quả cảnh quan, môi trường dọc. con sông.
Cần có chính sách cụ thể khi thực hiện các dự án giải phóng mặt bằng ven kênh
Ngoài ra, thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang đô thị dọc hai bờ kênh để kêu gọi đầu tư theo hình thức Nhà nước sẽ bồi thường giải phóng mặt bằng bằng nguồn vốn đầu tư công, nhà đầu tư bỏ tiền ra đầu tư. vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xây dựng. Nói cách khác, Tp. TP.HCM đề xuất thu hẹp hành lang bảo vệ kênh để nới rộng biên độ GPMB, tăng hệ số sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch xây dựng nhằm tạo quỹ đất khai thác thương mại, hấp dẫn nhà đầu tư. riêng.
Sau khi điều chỉnh hành lang kênh và mở rộng ranh đất thương mại, TP. Hồ Chí Minh đề xuất phân kỳ đầu tư đối với các dự án quy mô lớn. Trong đó, giai đoạn I đầu tư bằng nguồn vốn công với mục tiêu giải tỏa nhà lấn chiếm kênh rạch để xây dựng bờ bao, cải tạo, nạo vét, khơi thông dòng chảy, chống ngập úng, đầu tư nâng cấp hạ tầng kỹ thuật. , mở rộng ngõ hẻm, kết nối đường thủy, kinh doanh, mua bán… theo mô hình “trên bến dưới, dưới thuyền”. Trong giai đoạn 2 sẽ tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư tổ chức thực hiện việc di dời, bồi thường, giải phóng mặt bằng các hộ dân sống trên và ven kênh.
Nhưng theo các chuyên gia, khó khăn hiện nay là diện tích hành lang kênh đã được luật hóa (Luật Tài nguyên nước và Nghị định số 43/2015 / NĐ-CP quy định về lập và quản lý hành lang bảo vệ nguồn nước). . Muốn điều chỉnh thì phải điều chỉnh luật và do đó cần có cơ chế đặc thù cho thành phố. HCM.
Đề xuất “cần có chính sách cụ thể trong việc bồi thường”, ông Trần Thanh Tùng, Chủ tịch UBND Q.8, cho rằng nếu áp dụng quy định về mức bồi thường, hỗ trợ thì số tiền sẽ rất thấp, người dân không được. đủ khả năng chi trả. đủ để mua một căn nhà tái định cư. Thành phố cũng nên đưa người dân vào quỹ nhà tái định cư hiện hữu thuộc sở hữu nhà nước (không bồi thường bằng tiền).
Liên quan đến vấn đề này, theo một chuyên gia, cần phân tích cụ thể từng trường hợp. Đối với nhà đất của người dân ven kênh, rạch có diện tích nhỏ, tiền đền bù không đủ mua nhà thì có thể mua nhà ở xã hội theo hình thức trả góp, từ các dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. . Với diện tích nhà mới lấn chiếm, chưa có pháp lý, diện tích quá nhỏ thì nên bố trí cho thuê nhà ở xã hội bằng nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước. Với nhóm bất động sản lớn, có đủ điều kiện pháp lý về đền bù, sẽ giải quyết tái định cư bằng nhà ở thương mại, do người dân có khả năng mua được.
Theo PGS. TS Nguyễn Minh Hòa, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch TP. Hồ Chí Minh, khó nhất của việc giải tỏa nhà ven kênh rạch không chỉ là giải quyết vấn đề chỗ ở, mà còn giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến việc làm, giáo dục, dịch vụ xã hội, văn hóa tinh thần. thần của nhân dân.
Việc khơi thông kênh và tái định cư cho người dân sống trên kênh là một bài toán phức tạp rất khó, bởi nó là sự kết hợp giữa kinh tế – văn hóa – xã hội với công nghệ và tài chính. Nếu quá coi trọng việc giải phóng kênh mà bỏ quên các khía cạnh khác thì hậu quả cuối cùng là kênh sạch đẹp nhưng “ổ chuột” lại chuyển đi nơi khác, TS Hòa chia sẻ.
Dù khó khăn nhưng lãnh đạo TP. TP.HCM vẫn thể hiện quyết tâm trong vấn đề này. Sở Xây dựng TP mới đây đã đề xuất UBND TP thành lập Tổ công tác thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư, di dời nhà ven kênh rạch.
Ngay khi thành lập, tổ công tác này sẽ làm việc cụ thể với các quận, huyện có nhiều chung cư, nhà cũ trên kênh rạch, kịp thời nắm bắt những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai các dự án. Từ đó, Tổ công tác sẽ nghiên cứu, tham mưu cho UBND TP cơ chế, giải pháp tháo gỡ khó khăn, đưa dự án đúng tiến độ.
