PGS.TS Hoàng Văn Cường: Quy định giá trị gia tăng của đất sẽ hạn chế đầu cơ bất động sản

Bất Động Sản
Rate this post

PGS.TS Hoàng Văn Cường: Quy định giá trị gia tăng của đất sẽ hạn chế đầu cơ bất động sản

Phát biểu về tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã có những chia sẻ thẳng thắn, quyết liệt về vấn đề chống đầu cơ. địa ốc.


PGS.TS Hoàng Văn Cường: Để thị trường bất động sản phát triển tốt, cần phải tính đến Luật Đất đai. Ảnh VGP / Nhật Bắc

Theo GS.TSKH Hoàng Văn Cường, bất động sản là tài sản có giá trị lâu bền, không thể di chuyển, gắn liền với đất đai. Đất đai là tiền đề và yếu tố cấu thành của bất động sản, bất kỳ bất động sản nào cũng phải gắn liền với đất. Vì vậy, chính sách pháp luật đất đai là một vấn đề cần được quan tâm nghiên cứu. Để thị trường bất động sản phát triển tốt cần phải tính đến Luật Đất đai.

Nhà nước phải đứng ra thu hồi đất

Theo GS.TSKH Hoàng Văn Cường, thị trường bất động sản đang nổi lên những vấn đề lớn như sau: Đó là quyền tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, sau đó là chuyển mục đích sử dụng đất.

Hiện nay, có hai cách tiếp cận: Một là cho phép nhà đầu tư thỏa thuận và ủy thác hoàn toàn vào thị trường; tức là nhà nước không can thiệp mà thị trường tự quyết định. Thứ hai là nhà nước thu hồi và giao cho các dự án, tức là dùng các biện pháp hành chính để thay đổi quan hệ thị trường.

Tuy nhiên, hai phương thức này mâu thuẫn vì khi chuyển mục đích sử dụng đất thì giá trị thị trường lập tức thay đổi … Theo đó, GT.TS Hoàng Văn Cường đề xuất đối với bất động sản, gồm: Ngay cả luật hiện hành cũng đang quy định các dự án thuộc an ninh quốc gia, quốc phòng và công quốc bị thu hồi.

Nhưng đất đai thuộc sở hữu nhà nước, toàn dân, bất kể dự án nào do nhà nước phê duyệt, quyết định đầu tư (kể cả nhà nước hay doanh nghiệp) thì nhà nước có trách nhiệm đứng ra thu hồi đất, thực hiện cơ chế thị trường trong lựa chọn đầu tư. Như vậy, nhà nước sẽ thực hiện vai trò điều tiết.

Đất thương mại, dịch vụ đưa vào sản xuất kinh doanh cần có thời hạn

Về thời hạn sử dụng đất, GS.TS Hoàng Văn Cường nêu rõ: Việc chênh lệch về thời hạn sử dụng gắn với mục đích sử dụng đất không được làm thay đổi giá trị sử dụng và công năng của bất động sản. nhưng nó làm thay đổi bản chất các yếu tố pháp lý của bất động sản, dẫn đến thay đổi cơ bản giá trị của bất động sản.

Cùng một công trình bất động sản có cùng mục đích sử dụng nhưng được xây dựng trên các loại đất với thời hạn, mục đích sử dụng đất khác nhau thì giá trị của mỗi công trình rất khác nhau.

Thông thường, các loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, căn hộ văn phòng sẽ có sự tăng giá khi pháp luật chỉ cho phép chuyển tên loại đất mà bất động sản đó thành đất thương mại. , dịch vụ sử dụng có thời hạn đối với đất ở không hình thành đơn vị ở không thời hạn.

Đó là lý do vì sao các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng mong muốn có sự công nhận về mặt pháp lý đối với khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở để hợp thức hóa tài sản bán cho nhà đầu tư cá nhân với lời hứa: hứa sẽ được cấp sổ đỏ quyền sử dụng đất lâu dài.

Quyết định thay đổi mục đích sử dụng đất hợp pháp sẽ tạo cơ hội cho các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, có thể biến những công trình xây dựng trên đất từ ​​vô giá trị thành bất động sản. Bất động sản có giá trị cao và mang lại lợi ích lớn cho chủ sở hữu bất động sản do tiền thuê đất chênh lệch do chuyển mục đích sử dụng đất.

PGS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh: Chúng ta cần nhất quán. Đất thương mại, dịch vụ đưa vào sản xuất kinh doanh cần có thời hạn và các công trình sử dụng, xây dựng trên đó (bao gồm khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng …) là tài sản trên đất được cấp quyền sở hữu. có tài sản đất đai. Như vậy, sẽ không còn tình trạng đầu cơ, làm giá nữa.

Thậm chí, hiện nay Bộ Xây dựng đã có dự thảo về nhà chung cư có thời hạn. Rõ ràng điều này sẽ khắc phục nhiều vấn đề. Nhà chung cư có thời hạn thì chỉ dùng để ở, không còn là tài sản để lại cho con cháu, giá cả ngay lập tức phù hợp với dòng thu nhập của người dân ở chung cư, không bị thổi phồng. nữa không.

Do đó, chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn chỉ được thực hiện khi chủ trương đất xây dựng nhà chung cư phải là đất sử dụng có thời hạn theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian. là tuổi thọ của công trình.

Quy định giá trị đất đai tăng lên sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản

Về vấn đề đầu cơ bất động sản, GS.TSKH Hoàng Văn Cường nhấn mạnh: “Rõ ràng là mua xong để chờ tăng giá. Việc tăng giá bất động sản ở đây không phải do tăng giá bất động sản công trình.” Mà tăng giá chủ yếu là do yếu tố cấu thành là đất đai của bất động sản đó, tất nhiên việc thay đổi vị trí, địa điểm… sẽ làm cho bất động sản tăng giá.

Trong Luật Đất đai, nếu quy định được việc tăng giá trị đất đai thì sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ bất động sản. Hy vọng trong thời gian tới, chúng ta sẽ vận dụng chính sách thuế trong việc điều tiết tăng giá đất.

Chẳng hạn, chúng ta đánh thuế cao đối với sự chênh lệch về giá giữa mua và bán theo thời gian, đánh vào tỷ lệ sở hữu bất động sản (giá trị càng lớn thì thuế suất càng cao), như vậy sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ ”. .

Cùng với quy hoạch đất đai, cần có chiến lược phát triển bất động sản

Về quy hoạch, “rõ ràng giá trị tương lai phụ thuộc vào quy hoạch”, GS.TSKH Hoàng Văn Cường đặt vấn đề và phân tích: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ tài nguyên đất cho các mục tiêu phát triển, phân bổ tài nguyên đất cho các mục tiêu phát triển.

Khi quy hoạch đất đai được công bố cũng có nghĩa là sự phát triển của các công trình bất động sản trên khu đất đã được quy hoạch hoặc có triển vọng tạo ra các công trình hạ tầng mang lại vị thế và giá trị tương lai cho khu đất đó. các dự án bất động sản.

Do đó, việc thay đổi quy hoạch đất đai hoặc thay đổi kế hoạch thực hiện quy hoạch sử dụng đất cũng làm thay đổi các điều kiện tiềm năng về vị trí của bất động sản và tất yếu tạo ra biến động thị trường. bất động sản khu vực có liên quan ”.

PGS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng: Đi đôi với quy hoạch đất đai, cần phải có chiến lược phát triển bất động sản và kế hoạch thực hiện. Đây là vấn đề quan trọng và có lẽ đây là công cụ quan trọng nhất của nhà nước trong việc quản lý thị trường và định hướng thị trường phát triển.

Đồng thời với việc công khai quy hoạch cũng cần quản lý chặt chẽ quy hoạch đã được phê duyệt, tránh thay đổi điều chỉnh làm mất tính đồng bộ, tổng thể của khu vực, góp phần ổn định các chương trình phát triển. phát triển thị trường bất động sản, nhất là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội đạt tỷ lệ tối thiểu 20 – 30% quỹ đất quy hoạch để phát triển. nhà ở thương mại cùng khu vực.

Đăng ký đất đai và số hóa tất cả thông tin đất đai và bất động sản

Về việc mua bán nhà đất sang tay, GS.TSKH Hoàng Văn Cường cho rằng “đất của chúng ta chưa đăng ký thì đương nhiên việc mua bán là sang tay”.

Do đó, cần đăng ký đất đai và số hóa toàn bộ thông tin đất đai, bất động sản để tạo thành hệ thống thông tin số thống nhất, đồng bộ về đất đai và bất động sản phục vụ công tác quản lý biến động. và thông tin thu giữ tài sản.

Nghiêm cấm việc bán bất động sản không đăng ký giao dịch, không có bảo hộ, thậm chí thu hồi đất và giao dịch mua bán trao tay không đăng ký.

Các nhà đầu tư bất động sản phải được kiểm soát

Ngoài ra, GS.TSKH Hoàng Văn Cường cho rằng, ngoài chính sách đất đai còn có 2 vướng mắc nữa. Thứ nhất, kiểm soát các nhà đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư bất động sản phải có đủ năng lực.

Ít nhất chủ đầu tư bất động sản phải có đủ năng lực tài chính để phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang, chậm tiến độ, đấu giá đất. cao thì bỏ tiền cược.

Nhà đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính khi tham gia dự án và phải nộp vào tài khoản đóng tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh.

Khi đấu giá đất mà không đặt cọc hoặc nhận dự án chưa triển khai thì ngân hàng phải trích tiền từ tài khoản ký quỹ hoặc bảo lãnh của chủ đầu tư để nộp phạt vào ngân sách nhà nước.

Rà soát điều kiện huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ hai, về vốn tín dụng, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, cần khuyến khích vốn tín dụng trong lĩnh vực đầu tư phát triển các dự án, sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng ban đầu. đầu tư vào đất nền cũng như cho vay mua nhà với giá trị lớn và tỷ lệ vốn vay cao.

Đồng thời, cần rà soát lại các điều kiện huy động vốn thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của nhà đầu tư thứ cấp.

Nhật Quang

FILI

Leave a Reply

Your email address will not be published.