Làm giá, tạo ra làn sóng bất động sản và cuộc chơi ‘một mất một còn’

Bất Động Sản
Rate this post

Câu chuyện bất động sản tăng giá được lý giải bởi nhiều nguyên nhân. Tuy nhiên, nhiều ý kiến ​​cho rằng nguyên nhân chính vẫn là do “thổi giá”, tạo sóng ảo. Bởi thị trường không thể cùng lúc “sốt” ở các khu vực, phân khúc.

Thực tế phũ phàng

Bất động sản tăng nóng hay giá bất động sản tăng cao bất thường là những cụm từ chung mà nhiều người dùng để nói về thị trường bất động sản trong thời gian gần đây. Đã có nhiều lo ngại và nhiều lý giải xung quanh hiện tượng này. Tuy nhiên, có một thực tế không thể phủ nhận, những cuộc đấu giá với giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm đã tạo nên những cơn sốt giá ảo và là một trong những nguyên nhân khiến mặt bằng giá đất nền bị đẩy lên cao. đi đến nơi cao.

Năm 2021, hoạt động đấu giá đất diễn ra sôi nổi ở các địa phương. Đây cũng là năm cơn sốt đất diễn ra từ Bắc chí Nam, từ thành thị đến nông thôn, v.v.

Báo cáo mới đây của Ủy ban Kinh tế Quốc hội về việc rà soát các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy rõ việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm còn nhiều tồn tại. Cụ thể, mặt bằng giá đất tại Thủ Thiêm, TP.HCM bị đẩy lên cao gây tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào, đẩy giá nhà đất lên cao.

Ngoài ra, tâm lý nhà đầu tư cũng sẽ bị ảnh hưởng, dẫn đến việc tăng giá các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã và đang chào bán gần khu đấu giá, v.v.

Đáng chú ý, vụ việc này không phải là hiếm. Thực tế tại các địa phương thời gian gần đây cũng xảy ra tình trạng nhiều chủ đầu tư đẩy giá đất lên cao ngất ngưởng rồi “bỏ của chạy lấy người”.

Các khu đất tại xã Gio Sơn đều tồn đọng sau phiên đấu giá. (Hình ảnh: Báo Quảng Trị).

Câu chuyện đấu giá có tới 90% đất nền không đảm bảo ở Quảng Trị là một ví dụ. Đầu năm 2022, UBND tỉnh này tổ chức đấu giá quyền sử dụng 46 khu đất với tổng diện tích hơn 14.208 m2 thuộc dự án Phát triển khu dân cư tại xã Gio Hòa (nay là xã Gio Sơn, Gio Linh District). Các lô đất này đều ở nông thôn nhưng kết quả đấu giá vượt xa mong đợi.

Tổng số tiền đấu giá 46 khu đất này là hơn 62 tỷ đồng. Trong đó, nhiều khu đất có giá trúng cao gấp 4 lần giá khởi điểm.

Tuy nhiên, đến hạn, chỉ có 5 công đất được nộp đủ tiền. Vì vậy, đầu tháng 5, UBND huyện Gio Linh đã có quyết định hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 41 lô đất còn lại. Trong số 41 lô đất không đảm bảo, có 4 lô đất được đấu giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm, mỗi lô đất được đặt cọc từ 70 triệu đến 110 triệu đồng.

Tình trạng nhiều khu đất được đấu giá với số tiền cao gấp nhiều lần giá khởi điểm nhưng cũng bỏ tiền đặt cọc cũng xảy ra tại các huyện Cam Lộ, Đakrông, Đông Hà của tỉnh Quảng Trị.

Hay tại Nghệ An, cuối tháng 5, UBND huyện Diễn Châu quyết định hủy kết quả trúng đấu giá 73 khu đất với tổng diện tích gần 13.419 m2 tại Diễn Vạn, Diễn Đồng, Diễn Phúc, Diễn. Các xã Bích. , Diễn Mỹ. Tổng số tiền đặt cọc thu được của các trường hợp này là hơn 15 tỷ đồng.

Theo thống kê của tỉnh Bắc Giang, trong 2 năm (2020 – 2021), toàn tỉnh đã tổ chức 161 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở với 9.191 lô, trong đó số lô trúng thầu là 7.720 lô, số lô rớt giá. tiền đặt cọc là 1,471. Tổng giá khởi điểm hơn 10.000 tỷ đồng, tổng số tiền trúng thầu hơn 11.800 tỷ đồng, tổng chênh lệch hơn 1.600 tỷ đồng.

5 ăn 5 thua

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Hà Nội và một số địa phương khác đang phải đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền, tạo rào cản rất lớn trong việc phê duyệt phát triển bất động sản. lựa chọn nhà đầu tư, tổ chức thực hiện các dự án phát triển tại các vùng. Do không phê duyệt được các dự án chính thức, không có nguồn thu nên các địa phương lập dự án đấu giá đất để cung ứng cho thị trường.

Với lợi thế đất đấu giá thường có mức chênh lệch lớn so với giá thị trường, tính ổn định về mặt pháp lý do là đất công, thị trường này đang được giới đầu tư quan tâm mạnh mẽ.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, nhà đầu tư tham gia đấu giá đất giống như tham gia cuộc chơi có yếu tố “chín xanh”, 5 thắng 5 thua. Nếu bạn thắng với giá thấp hơn thị trường thì khả năng thanh khoản lớn và sinh lời. Và nếu phải ôm giá cao, không dễ bán được giá cao nên biện pháp cuối cùng là bạn phải xuống tiền đặt cọc.

Chủ tịch VARs khuyến cáo, nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường đất đấu giá cần thẩm định, so sánh giá với các địa điểm tương tự. Như vậy sẽ tránh được tình trạng bị thổi giá như hiện nay mà phải bỏ của chạy lấy người.

“Nhiều nhà đầu tư ôm đồm khi giá đất nóng nên cho rằng thị trường vẫn đi lên mà không biết thị trường đang ảo, đang sôi sục. Minh chứng là tình trạng chủ đầu tư phải đặt cọc đã xảy ra rất nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang vào thời điểm sốt đất đầu năm 2021 ”, ông Định nói.

Tình trạng đặt cọc sau đấu giá đất “trên trời” diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản gần đây có dấu hiệu chững lại. Theo phân tích của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong bối cảnh lạm phát, dù giá bất động sản tăng nhanh nhưng thanh khoản chậm, thị trường xuất hiện nghịch lý dễ mua, khó bán. Nhiều nhà đầu tư cũng sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư, khiến tài sản có tính thanh khoản thấp trở thành gánh nặng lớn, gây áp lực lên hệ thống ngân hàng, …

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, thị trường hiện đang đóng băng, bắt đầu bước vào giai đoạn đóng băng. Tức là thanh khoản sụt giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua và người bán cũng chần chừ, không muốn giảm giá nhiều.

Trong thời gian tới, khó có khả năng Chính phủ cho phép tăng trưởng tín dụng nhưng sẽ tiếp tục duy trì quản lý tín dụng chuẩn mực và dòng vốn vào bất động sản. Do đó, chuyên gia này dự báo, những doanh nghiệp đã sử dụng vốn quá mức và giới đầu cơ bất động sản cho vay quá nhiều sẽ gặp khó.

Ông Hiển tiết lộ, nhiều người vẫn đang giữ đất vì cho rằng giá chỉ tăng chứ không giảm. Nhưng theo khảo sát của chuyên gia này tại một số khu vực, giá đất nền tăng chủ yếu do môi giới thổi giá. Chẳng hạn, có những mảnh đất vài trăm m2, chủ rao bán 18 triệu / m2 cũng không có ai mua nhưng cò đất vẫn cho rằng đất 20 triệu / m2 là không có để bán. Tình trạng này đang diễn ra ở các khu vực thành thị nhỏ hoặc các vùng nông thôn.

“Hiện trạng giá bất động sản trên thị trường và giá giao dịch thực tế không hoàn toàn giống nhau. Người dân muốn mua không tìm được đúng người bán mình cần, dễ gặp phải những kẻ ép giá ”, anh Hiền cho biết.

Leave a Reply

Your email address will not be published.