Gỡ nút thắt cho bất động sản du lịch

Bất Động Sản
Rate this post

Cần hiện thực hóa những “đóng góp” của các nhà đầu tư và chuyên gia, để khơi thông nguồn vốn đầu tư, sớm đưa bất động sản du lịch vào khuôn khổ và phát triển ổn định.



Khu du lịch Mövenpick Cam Ranh (Bãi Dài, Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa). Ảnh: Ice Heat

Chờ đợi khung pháp lý

Dù phát triển mạnh mẽ loại hình căn hộ du lịch, căn hộ khách sạn, biệt thự du lịch… mang lại giá trị thặng dư đáng kể cho nền kinh tế nhưng bất động sản du lịch vẫn là chủ đề gây tranh cãi.

Quy định về bất động sản du lịch khá mờ nhạt nên các hình thức kinh doanh bất động sản du lịch (mua bán, thuê, cho thuê, chuyển nhượng dự án bất động sản du lịch) “núp bóng” trong ngành du lịch. quy định về kinh doanh bất động sản hiện có, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai…

Thời gian qua, một số chủ đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch đã lợi dụng kẽ hở của pháp luật để thực hiện “Hợp đồng mua bán quyền sở hữu căn hộ”, “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ” để kinh doanh bất động sản. Bất động sản du lịch hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện.

Đáng chú ý, tại một số địa phương như Bình Định, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Thanh Hóa… áp dụng loại đất “đất ở không hình thành đơn vị ở” (hoặc đất có tính chất tương tự) đối với khu đất ở. ít dự án. Trong khi đó, loại đất này chưa được ghi trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào.

Đến nay, các công trình này đã hoàn thành, được nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy… Chủ đầu tư cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nhưng các nhà đầu tư thứ cấp vẫn đang kiên nhẫn chờ đợi. đã cấp sổ đỏ. Hoặc có dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị thu hồi, hoặc có dự án được giao “đất ở không hình thành đơn vị ở” nay chuyển sang đất thương mại, dịch vụ làm đất bán. khoảng thời gian.

Thực tế này dẫn đến tiến độ nhiều dự án tiếp tục kéo dài do phải điều chỉnh hình thức sử dụng đất, thay đổi quy hoạch dự án, phát sinh rủi ro, khách hàng tiếp tục khiếu nại, khiếu kiện về sản phẩm. Dự án không đúng với cam kết ban đầu về thời hạn sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư thứ cấp đã chuyển nhượng.

Vì vậy, ông Hoàng Thái Sơn, Giám đốc Đầu tư Công ty Thương mại và Đầu tư Hoàng Phúc cho rằng, cần phải luật hóa vấn đề mới phát sinh này, tạo cơ sở pháp lý cho việc triển khai hoặc ban hành các văn bản dưới đây. pháp lý, giải quyết pháp lý khẩn cấp đối với bất động sản nghỉ dưỡng, tránh thiệt hại cho nhà đầu tư và tháo gỡ hàng nghìn tỷ đồng đang tồn đọng tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, giảm thiệt hại cho nền kinh tế.

Trong khi đó, dẫn câu chuyện tỉnh Khánh Hòa có hơn 40 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (tổng vốn đầu tư trên 30.000 tỷ đồng) nhưng các nhà đầu tư thứ cấp vẫn đang gặp khó về vấn đề này. cấp sổ đỏ, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Nếu các địa phương không có giải pháp cấp bách thì doanh nghiệp sẽ nản, nhà đầu tư thứ cấp và thực tế đã giảm lực đầu tư phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong 3 năm qua ”.

Ông Lê Hữu Hoàng, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Khánh Hòa cho biết, thời gian qua, chính sách, pháp luật về đất đai đã làm tốt vai trò ổn định và phát triển kinh tế – xã hội. bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến nhiều tồn tại, hạn chế, thậm chí là những nút thắt trong thực thi pháp luật cần được xem xét, tháo gỡ, nhất là hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện đối với loại tội phạm này. bất động sản du lịch.

Ông Hoàng mong muốn Liên đoàn Luật sư Việt Nam phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài nguyên và Môi trường trong công tác xây dựng pháp luật trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường để tạo hành lang pháp lý đầy đủ, ổn định. đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của Covid-19.

Trong khi đó, TS Cấn Văn Lực cho rằng, hệ thống pháp luật hiện hành có ít nhất 5 luật liên quan đến BĐS nghỉ dưỡng, kèm theo 5 vướng mắc lớn (như chưa xác định được, chưa đưa vào quy hoạch phát triển). phát triển du lịch, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu…). Tuy nhiên, đây là loại hình còn nhiều tiềm năng và dư địa để phát triển. Vì vậy, TS Cấn Văn Lực cho rằng cần thay đổi tư duy phát triển, coi đây là lĩnh vực kinh tế, kinh doanh.

Để làm được điều này, theo ông Lực, cần xây dựng quy hoạch tổng thể và có những ưu đãi đầu tư phù hợp hơn, đặc biệt là sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho phân khúc này. Như Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh nhận định: “Dù ở kịch bản nào thì bất động sản gắn với du lịch, nghỉ dưỡng vẫn sẽ có vị thế dẫn đầu thị trường trong dài hạn. kỳ hạn”.

Giải pháp nào cho vấn đề góp vốn, chuyển nhượng dự án?

Với phân khúc bất động sản du lịch, bên cạnh việc chờ được xác định, việc huy động vốn của khách hàng cũng gây ra những hệ lụy khó xử lý. Việc huy động vốn của chủ đầu tư không chỉ diễn ra đối với bất động sản du lịch, mà còn đối với các dự án khu đô thị và khu dân cư. Điển hình là các dự án của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Nhà Phú Gia Thịnh trong thời gian qua.

Ngoài việc phạt tiền, UBND TP. Đà Nẵng cũng buộc Công ty Phú Gia Thịnh hoàn trả số tiền đã huy động góp vốn / thỏa thuận góp vốn trước đó cho khách hàng. Từ đây, một cuộc tranh chấp không mong muốn giữa chủ đầu tư và khách hàng lặng lẽ diễn ra trên “nền” câu hỏi: Quyền lợi của khách hàng đối với phần đất góp vốn như “muối bỏ bể”? khi giá trị của mảnh đất đó đã tăng lên đáng kể theo thời gian?

Tiến sĩ Nguyễn Văn Tuyến, giảng viên Đại học Luật Hà Nội cho biết, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có quy định nghiêm cấm hành vi “huy động, chiếm dụng vốn trái pháp luật; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của người mua, thuê. , và bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích như đã cam kết ”, nhưng thực chất, việc xác định Thế nào là“ huy động, chiếm dụng vốn trái pháp luật ”.

Do đó, không có cơ sở rõ ràng để xử lý hành vi này đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trong khi thực tế, các chủ đầu tư dự án bất động sản vẫn đang huy động vốn. của nhà đầu tư và vẫn sử dụng vốn đó vào hoạt động kinh doanh của mình, kể cả việc sử dụng vốn huy động từ nhà đầu tư để thực hiện dự án bất động sản.

Theo TS Hiện nay, pháp luật hiện hành quy định giá đất do Nhà nước quyết định bao gồm đất thương mại, dịch vụ được sử dụng để xây dựng, tạo lập các tài sản khác trên đất như nhà hàng, khách sạn, nhà nghỉ, cơ sở lưu trú … phục vụ. nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, vấn đề nổi cộm đang được đặt ra trong công tác quản lý giá bất động sản hiện nay là mặc dù pháp luật hiện hành đang trao quyền cho Nhà nước thống nhất quản lý, điều tiết thị trường bất động sản (trong đó quyết định giá đất và quản lý giá bất động sản du lịch), nhưng trên thực tế, liệu Nhà nước có thực hiện được chức năng này một cách hiệu quả hay không, hay vẫn luôn tồn tại thị trường “giao dịch ngầm”. , giá bất động sản không bao giờ dựa vào giá đất do Nhà nước quy định và công bố hàng năm?

Bên cạnh đó, TS Tuyến cho rằng, thực tiễn thực hiện các quy định về bảo hiểm trong kinh doanh bất động sản du lịch thời gian qua tại Việt Nam cho thấy, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư bất động sản du lịch chưa thực sự quan tâm và chưa tiếp cận sâu với dịch vụ bảo hiểm của các DNBH.

Điều này sẽ làm cho rủi ro và tổn thất trong kinh doanh bất động sản du lịch (nếu có) rất khó duy trì, chắc chắn sẽ gây ra nhiều thiệt hại cho hoạt động kinh doanh bất động sản. du lịch và các nhà đầu tư đang tham gia thị trường.

Từ thực tế cho thấy, TS Tuyên cho rằng cần bổ sung và quy định cụ thể phương thức huy động vốn đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch thông qua dịch vụ công / kỹ thuật chứng khoán hóa bất động sản.

PGS. Nguyễn Thị Nga, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai và Kinh doanh bất động sản (Khoa Luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội), phân tích, các nhà đầu tư bất động sản du lịch cũng có thể lựa chọn các phương thức tiếp thị khác. Tiếp cận thị trường thông qua hai hình thức chính là nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản du lịch, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư bất động sản du lịch theo quy định của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

Với phương thức chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đang là trở ngại lớn đối với các doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai để đầu tư vào bất động sản du lịch, bởi các điều kiện sau: Luật Đất đai 2013 không phù hợp với tinh thần “mở” của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư.

Cụ thể, theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có phần thông thoáng hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản. bất động sản nói riêng. Theo đó, nếu doanh nghiệp có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có bản đồ tỷ lệ 1/500; Sau khi hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, dự án không có tranh chấp, không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và doanh nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. dự án đầu tư.

Tuy nhiên, Theo PGS.TS. Nguyễn Thị Nga, hiện nay, giữa luật đầu tư và luật kinh doanh bất động sản hiện hành có những quy định chưa thống nhất khiến các cơ quan bảo vệ pháp luật và doanh nghiệp không biết phải tuân theo luật nào. nếu chuyển nhượng dự án đầu tư. Vì vậy, PGS. Nga cho rằng cần hoàn thiện các quy định pháp luật về điều kiện nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất gắn với dự án bất động sản du lịch.

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, nếu doanh nghiệp muốn chuyển nhượng dự án đầu tư đồng thời với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngoài việc đáp ứng tính pháp lý của quyền sử dụng đất và dự án đầu tư, điều kiện tiên quyết là khu đất đó phải được giao Nhà nước thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án đầu tư không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Quy định chưa thực sự hợp lý, khiên cưỡng, thậm chí “bất công” đối với các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm.

Leave a Reply

Your email address will not be published.