Cần “siết chặt” việc thực thi pháp luật đối với các dự án bất động sản trước khi mở bán

Bất Động Sản
Rate this post

(Xây dựng) – Pháp luật đã quy định cụ thể về điều kiện cần và đủ đối với các dự án bất động sản trước khi mở bán. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương vẫn còn tình trạng dự án mở bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý, huy động vốn không đúng quy định của pháp luật… gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.



Tại một số địa phương, các dự án bất động sản vẫn được mở bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý (ảnh: TL).

Luật quy định cụ thể

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các quy định pháp luật khác đã quy định cụ thể điều kiện cần và đủ đối với dự án bất động sản trước khi mở bán, bao gồm cả đất nền và nhà ở. ở các căn hộ chung cư, bất động sản hình thành trong tương lai.

Đối với dự án đất nền, điều kiện pháp lý trước khi mở bán bao gồm văn bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 được duyệt và chủ đầu tư chấp thuận. thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng trong dự án và được cấp có thẩm quyền tại địa phương chấp thuận.

Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: “a) Đã đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất trên giấy tờ. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án ”.

Loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: “a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất ”.

Về điều kiện mở bán nhà chung cư, Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định: Các giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở đó phải có đủ các các điều kiện sau: “a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không bị tranh chấp, khiếu nại, khởi kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở thuộc trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc bị kê biên để thi hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; d) Không thuộc diện có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cấp có thẩm quyền. Không áp dụng điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, bất động sản hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: “1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng và giấy nghiệm thu công trình. hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trường hợp là nhà chung cư, nhà ở hỗn hợp hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của công trình đó. 2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đó đủ điều kiện để bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có văn bản trả lời chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua; Trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Như vậy, đối với dự án chung cư có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của công trình đó. Đồng thời, phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chấp thuận nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua, v.v.

Chính phủ cũng vừa ban hành Nghị định 02/2022 / NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nội dung Nghị định cũng nêu rõ, chỉ được kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Nhưng… thực thi lỏng lẻo?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản quý I / 2022, cả nước hiện có 56 dự án bất động sản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với khoảng 10.357 căn. Trong đó, phía Bắc có 27 dự án với 3.870 căn hộ; Miền Trung 7 dự án với 2.746 căn; phía Nam 22 dự án với 3.741 căn hộ.

Riêng tại TP Hà Nội, báo cáo tổng hợp của Bộ Xây dựng cho thấy có 2 dự án nhà ở với 331 căn. Hồ Chí Minh có 5 dự án với 1.172 căn hộ.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I / 2020, số lượng BĐS được Cục Quản lý hoạt động xây dựng thẩm định bao gồm: Nhà ở 1.410 căn; Biệt thự du lịch 540. Không có căn hộ kết hợp lưu trú và căn hộ du lịch.

Bộ cũng đã nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng đối với các dự án bất động sản là nhà ở, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú. Trong đó, có 7.305 căn hộ để ở; 1.825 căn hộ du lịch.

Thực tế trên cũng cho thấy, các dự án bất động sản đủ điều kiện mở bán đã được công khai, tuy nhiên thực tế tại một số địa phương vẫn còn tồn tại một số dự án “ma”, dự án bán khi chưa đủ vốn. điều kiện pháp lý.

Cụ thể, tại Hòa Bình có 8 dự án “ma” gồm: Green Oasis Villas Hòa Bình, Beverly Hill, Mountain Villa-Lương Sơn, Ecologe Việt Pháp Duck (Lương Sơn); Sun Legend Villa-Da Bac Ecolodge (Da Bac). Các dự án còn lại nằm trên địa bàn thành phố Hòa Bình là Kai Village Resort, Ohara Villas & Resort tại xã Mông Hóa, The Moon Village tại xã Yên Quang.

Theo Sở Xây dựng Hòa Bình, các dự án này không nằm trong quy hoạch, chưa được cấp phép đầu tư, không đủ cơ sở pháp lý và điều kiện huy động vốn.

Riêng dự án Green Oasis Vilas, sau một thời gian dài án ngữ, mới đây chính quyền huyện Lương Sơn đã “xử lý”, buộc chủ đầu tư tháo dỡ theo quy định.

Tại Bắc Giang, trong thời gian qua, để minh bạch thị trường và cảnh báo các chủ đầu tư, Sở Xây dựng thường xuyên công bố danh sách các dự án bất động sản đủ điều kiện và không đủ điều kiện rao bán. Cụ thể, mới đây, Sở Xây dựng Bắc Giang đã công bố danh sách 10 dự án nhà ở chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và 50 dự án khu đô thị, khu dân cư chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Theo Sở Xây dựng Bắc Giang, trên địa bàn tỉnh hiện có 19 dự án bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó có 10 dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, cụ thể: Phân lô bán nền (A-HH-3) . , A-HH-4, A-HH5, A-HH-6) thuộc Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại số 1 tại Khu đô thị phía Nam do Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư; Dự án Khu nhà ở thương mại cạnh công viên Ngô Gia Tự do Công ty Cổ phần Vinhomes làm chủ đầu tư; Dự án khu nhà ở HH4 do Công ty Cổ phần Đầu tư Thiên Ân và Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Tuấn Quỳnh làm chủ đầu tư.

Cảnh báo các chủ đầu tư, đại diện Sở Xây dựng Bắc Giang cũng cho biết, hiện có 50 dự án khu đô thị, khu dân cư không đủ điều kiện chuyển nhượng trên địa bàn TP Bắc Giang và một số huyện như Việt Yên. Yên Dũng, Lạng Giang, Lục Nam…

Tại Hà Nam cũng có nhiều dự án bất động sản rao bán không đủ điều kiện pháp lý nhưng các nhà quản lý địa phương vẫn chưa có thông báo cụ thể về việc này. Trao đổi với PV Báo điện tử Xây dựng, đại diện Sở Xây dựng Hà Nam cho biết, hiện còn một số quy định nên Sở chưa có thông tin cụ thể về các dự án bất động sản đủ điều kiện mở bán trên địa bàn. .

Phân tích vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam từng cho rằng, các địa phương cần tăng cường tuyên truyền, khuyến cáo người dân không nên tham gia giao dịch BĐS. chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Người dân cũng nên tìm hiểu thông tin về các dự án bất động sản trên các kênh chính thống hoặc có thể liên hệ với Sở Xây dựng địa phương để có thông tin chính xác nhất.

Leave a Reply

Your email address will not be published.